Nội dung bài viết +
Mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà thường chỉ áp dụng trong một giai đoạn. Phần cần kiểm tra kỹ là công thức sau ưu đãi, chu kỳ điều chỉnh và lịch trả nợ. Ví dụ dưới đây cho thấy khoản trả có thể thay đổi, không phải dự báo lãi suất thị trường.
Lãi suất thả nổi vay mua nhà tính từ gì
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất áp dụng bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ. Lãi suất cơ sở do từng ngân hàng công bố, thường gắn với lãi tiết kiệm kỳ hạn 12 hoặc 13 tháng của chính ngân hàng đó hoặc một mức tham chiếu nội bộ; biên độ là con số cố định ghi trong hợp đồng, phổ biến 3–4,5%/năm. Ngân hàng điều chỉnh định kỳ 3, 6 hoặc 12 tháng một lần. Hai hợp đồng cùng ưu đãi 5,9% năm đầu có thể chênh nhau 1–2% sau đó chỉ vì khác biên độ và khác cách xác định lãi cơ sở.
Ví dụ vay 2 tỷ: trả bao nhiêu sau ưu đãi
Ví dụ giả định của VNTopBanks: vay 2 tỷ đồng, 20 năm, trả gốc đều mỗi tháng 8,33 triệu đồng, lãi tính trên dư nợ giảm dần.
| Giai đoạn | Lãi suất | Lãi tháng đầu giai đoạn | Tổng trả tháng đó |
|---|---|---|---|
| 12 tháng ưu đãi | 5,9%/năm | ≈ 9,8 triệu đồng | ≈ 18,2 triệu đồng |
| Tháng 13, lãi cơ sở 6% + biên độ 3,5% | 9,5%/năm | ≈ 15 triệu đồng (dư nợ 1,9 tỷ) | ≈ 23,4 triệu đồng |
| Kịch bản lãi tiết kiệm tăng 2% | 11,5%/năm | ≈ 18,2 triệu đồng | ≈ 26,5 triệu đồng |
Trong ví dụ, tháng đầu khoảng 18,2 triệu đồng; tháng 13 khoảng 23,4 triệu đồng ở mức 9,5%/năm. Kịch bản 11,5%/năm tại cùng dư nợ 1,9 tỷ là khoảng 26,5 triệu đồng. Số thực tế phụ thuộc hợp đồng, số ngày tính lãi và dư nợ; không phải mọi khoản vay đều tăng theo các mức này.
Ba câu phải hỏi trước khi ký
1. Lãi suất cơ sở tính từ mức nào, hiện tại là bao nhiêu? Xin văn bản hoặc đường dẫn công bố. Nếu nhân viên chỉ nói “theo thị trường”, chưa đủ.
2. Biên độ bao nhiêu, có đổi trong suốt kỳ vay không? Xin ghi rõ biên độ và điều kiện thay đổi (nếu có) trong hợp đồng.
3. Phí trả trước hạn bao nhiêu và trong mấy năm đầu? Phổ biến 1–3% số tiền trả trước trong 3–5 năm đầu. Con số này quyết định bạn có chuyển sang ngân hàng khác được không khi lãi tăng.
Cách giảm rủi ro khi lãi tăng
Lập nhiều kịch bản lãi suất và dành quỹ dự phòng phù hợp chi phí gia đình. So tổng chi phí của gói cố định dài với gói thả nổi; không dùng một tỷ lệ thu nhập duy nhất cho mọi nhà. Nếu muốn chuyển khoản vay, tính cả phí trả trước, thẩm định, công chứng và điều kiện được ngân hàng mới chấp thuận trước khi quyết định.
